Inspiration og gode råd

...til dig som søger nye erhvervslokaler

Her er lidt inspiration og vejledning til dig, når erhvervslokaler søges

Din virksomhed skal måske have nye lokaler i form af et lejemål i en flerbrugerejendom eller jeres eget domicil. Det kan også være, at du er nystartet og skal bruge en kontorplads, coworking space eller dit eget rum på et kontorhotel.

Fælles for alle virksomheder er det således, at indgåelse af en lejekontrakt er en stor beslutning, som økonomisk set betyder meget for virksomheden allerede ved ikrafttrædelsen, men også mange år ud i fremtiden.

Det er derfor vigtigt, at man objektivt vurderer, hvorvidt man internt er solidt rustet til opgaven, eller om man bør inddrage gode rådgivere, herunder en advokat med indgående kendskab til erhvervslejeloven, en ejendomsmægler eller lejerrådgiver med viden om aktuelle lejevilkår og opsøgning af erhvervslokaler, samt eventuelt en byggeteknisk rådgiver.

Denne vejledning er tænkt som en hjælp til dig, der søger nye lokaler til leje, og vi håber, at du kan finde gode råd og brugbar inspiration i det følgende.

For god ordens skyld skal vi præcisere, at denne vejledning er uden ansvar for Kristensen Consulting, idet vi i sagens natur ikke kender dine forhold, og ej heller forholdene omkring de lokaler, som du skal leje. Læsning af nærværende vejledning og praktisk brug af vores råd, sker på dit eget ansvar, og vores bedste råd får du her:

Køb den rette professionelle assistance undervejs i processen således, at dine beslutninger bliver taget på et fyldestgørende grundlag.

Det hele starter med en beslutning om, at din virksomhed skal have nye erhvervslokaler, og hvad gør man så derfra?

Ja, det kan du læse mere om nedenfor, og vi håber for dig, at din søgeproces bliver spændende og positiv, og ender med det bedste resultat for netop din virksomhed!

God fornøjelse!

Processen i hovedtræk

Ganske kort kan processen, når du søger erhvervslokaler, i overordnede træk beskrives således:

1: Interne overvejelser om, hvorvidt der er muligheder for at forblive på den nuværende adresse

2: Beslutning om at flytte til nye lokaler træffes og de relevante personer udpeges til opgaven

3: Der udføres en kort eller mere omfattende behovsanalyse til brug for fokus på målet

4: Søgningen igangsættes efter nye lokaler via lejerrådgiver eller ved egen indsats

5: Konkrete lejemål undersøges for egnethed og fremtidsmuligheder og de bedste vælges ud

6: Forhandlinger med udlejer igangsættes for det, eller de, bedst egnede lejemål

7: Lejekontraktforhandlinger igangsættes for det lejemål man har besluttet sig for at gå efter

8: Planlægning af flytning til det nye og aflevering af det gamle erhvervslejemål

9: Housewarming for medarbejdere, pårørende, kunder og leverandører

Når man søger kontorlokaler, butikslokaler, lagerlokaler, produktionslokaler, undervisningslokaler, festlokaler, restaurant eller café, autoværksted, storkøkken, logistikejendomme eller andre erhvervslokaler, så er der i hvert tilfælde en række forskellige forhold, som det er vigtigt at få undersøgt, og hvor komplekst det er, afhænger af branche, anvendelse, lokalernes udgangspunkt, myndighedernes krav, planforhold etc.

Måske kan du udføre hele processen selv, og kun inddrage lejerrådgiver, advokat, arkitekt eller andre rådgivere afhængig af behov, når det er nødvendigt undervejs i processen.

Det er blot vigtigt at du proaktivt tænker over, om du har brug for assistance undervejs.

Interne overvejelser – Det nuværende domicil

Hvis man ejer det sted, hvor virksomheden bor i dag, skal salget af denne bygning tillige planlægges, ligesom man skal huske, at afgive opsigelsen af sit eksisterende lejemål på det rigtige tidspunkt i henhold til lejekontrakten.

Nogle gange kan det overraske, at man i den eksisterende lejekontrakt har aftalt, at opsigelse skal ske til den 1. januar eller 1. juli, at man har 12 måneders opsigelsesvarsel i stedet for 6 måneder, eller andre særlige aftaler om opsigelse, som man havde glemt alt om.

Man kunne også lige slutte af med at overveje, hvorvidt en genforhandling af den eksisterende lejekontrakt kunne skabe grundlag for en positiv beslutning om at blive boende.

Det kunne måske vise sig, at udlejer gerne vil lade lejer afgive 25 % af lejemålet, at udlejer gerne vil opfriske lejemålet mod en lejeforhøjelse, at udlejer gerne vil bygge yderligere 1.000 m2 lager på grunden, at udlejer er enig i, at 11 års fast indeksering af lejen har gjort, at denne er kommet langt over markedslejen, osv. osv.

Og, hvad med nabolejemålet? Er der p.t. ledige lokaler i den eksisterende ejendom, som der vil være god totaløkonomi i at overtage? Spørg eventuelt udlejer om dette er tilfældet nu, eller om det kan lade sig gøre indenfor en overskuelig fremtid.

Hvis man lejer yderligere erhvervslokaler i den eksisterende ejendom kan det senere være gunstigt, at man har været opmærksom på, at leje udvidelsen på en selvstændig lejekontrakt, som vil kunne opsiges separat, hvis man pludselig ikke har brug for arealet mere. Dette giver større fleksibilitet.

Interne overvejelser – Deltagere

Fra det øjeblik, hvor virksomhedens ledelse har besluttet, at man skal finde nye lokaler er det vigtigt, at man fastlægger rollefordelingen således, at virksomhedens interne ressourcer anvendes bedst muligt.

For at undgå misforståelser og manglende handling, bør det straks besluttes, hvem, der skal deltage i processen, samle trådene, varetage kontakten udadtil, samt træffe beslutningerne.

Det er en fordel, at lokalesøgningsudvalget består af 2-3 personer, samt at der kun er én kontaktperson udadtil. Hvis du har en lille virksomhed, så er det slet ikke sikkert at der skal nedsættes et lokalsøgningsudvalg.

Det bør også vurderes, hvorvidt man skal have eksterne rådgivere til at varetage hele processen, eller måske kun dele heraf.

Interne overvejelser – Behovsanalyse

Nu skal man overveje en række interne forhold, som skal være drøftet grundigt igennem inden søgeprocessen igangsættes, idet man let spilder megen tid, hvis man leder både i øst og vest, samt uden veldefinerede mål.

Derfor bør man nedskrive de succeskriterier, som skal være opfyldt, og man skal søge at prioritere sine krav, idet man kan være sikker på, at man ikke kan få opfyldt alle sine ønsker!

Senere i denne vejledning finder du en tjekliste, som opridser nogle af de mange vigtige spørgsmål I bør forholde jer til, når behovskriterierne skal fastlægges.

Man bør gøre sig selv den tjeneste, at være realistisk i sine overvejelser, idet krav og ønsker naturligvis skal harmonere med den økonomi, som man har til rådighed, den markedssituation, som er gældende på det aktuelle tidspunkt, og dermed den samlede forhandlingsstyrke man har.

Interne overvejelser – Medarbejderne

Man kan lave et kort over, hvor virksomhedens medarbejdere bor, og man kan så vælge at placere det nye domicil lige i midten, tæt ved en station, lige ved en motorvej, eller noget helt andet.

Det er blot vigtigt, at man vurderer virksomhedens placering i forhold til eksisterende medarbejdere, herunder især nøglemedarbejdere, samt i forhold til mulighederne for at tiltrække ny kvalificeret arbejdskraft.

I relation til at tiltrække nye kvalificerede medarbejdere, så kan det måske være en fordel for virksomheden, at flytte hen i nærheden af sine konkurrenter, idet et bestemt geografisk område nogle gange kan have en overvægt af samme type virksomheder indenfor eksempelvis IT, medico, logistik, kreative fag eller andet.

Let adgang til parkering eller til en Metro-station etc. kan også være vigtige parametre, som kan være medvirkende til at fastholde eller tiltrække gode medarbejdere, og der er mange andre forhold, som man blot skal tænke godt igennem.

Interne overvejelser – Profil

Alle virksomheder har en profil, uanset om det er bevidst eller ej, og det kan være en fordel at tænke lidt over det i forbindelse med en flytning.

Branding er meget vigtig for næsten alle virksomheder, og de omgivelser virksomheden bor i kan absolut også være medvirkende til at danne et billede af, hvem man er.

Man kan overveje, hvordan man opfattes af sine kunder, sine ansatte eller sine leverandører. Og man kan tænke lidt over, hvordan man faktisk gerne vil opfattes af ovennævnte.

Klæder skaber folk, som et gammelt ordsprog siger, og valg af placering, kvalitetsniveau, udseende af bygning, indretning af lokaler m.m. er alle faktorer, som giver omverdenen et billede af, hvem vi er.

Interne overvejelser – Lokalerne

Det er værd at huske på, at ejendommens og lokalernes kvalitet har indflydelse på medarbejdernes trivsel og dermed produktivitet og kreativitet. Dette kan måske være svært at aflæse direkte af årets resultat, men man bør ikke være i tvivl om, at der er en effekt.

Man skal se på, hvad lokalerne skal anvendes til og hvilke funktionelle krav der stilles til eksempelvis lysindfald, ruminddeling, loftshøjde, adgangsforhold, gulvbelægning, udsugning, køling, gulvets bæreevne, elevatoradgang, tyverisikring, brandsikring og meget mere.

Er lokalerne allerede i den stand som virksomheden ønsker sig, vil udlejer foretage istandsættelsen på nærmere aftalte vilkår, eller skal lejer selv investere i fornyelse, ombygning, IT-infrastruktur etc.

Kan lejemålet indrettes optimalt i forhold til virksomhedens konkrete behov, herunder blandt andet med hensyn til den rette opdeling i cellekontorer, chefkontorer, storrumskontorer, coworking spaces, lager, produktion, udvikling og andre funktioner, og er indgangspartiet, mødelokaler, kantine, motionsrum og andre mentale åndehuller i huset hensigtsmæssigt placeret?

Må man skilte på ejendommen, er der udvidelsesmuligheder, som ligger naturligt i forhold til dette lejemål, hvordan ser nabobygningerne ud, hvilken karakter har området generelt og hvordan forventes området at udvikle sig i fremtiden?

Og husk at tænke over, om I har brug for hjælp til at afklare, om jeres krav til lokalernes indretning og/eller ombygning vil kræve godkendelse fra myndighederne, og om der således skal indgives byggeandragende, samt om der er behov for en brandrådgiver, en arkitekt, en ingeniør eller andre rådgivere.

Man skal også være opmærksom på, om den for ejendommen gældende kommuneplan eller lokalplan giver ret til den anvendelse af ejendommen, som virksomheden har behov for. I de fleste tilfælde indestår udlejer for, at lokalerne må anvendes som ønsket, men i nogle tilfælde er det overladt til lejer/køber at afklare dette forhold og selv indsende ansøgning til myndighederne.

Interne overvejelser – Transport (adgang, tidsforbrug)

Hvorvidt første del af dette afsnit er vigtigt afhænger naturligvis helt af, hvilken branche man er i, men for nogle virksomheder er det interessant, at vurdere værdien af, at kunderne let og uhindret kan finde adressen og ankomme til virksomheden.

Man skal også vurdere ressourceforbruget som ligger i, at virksomhedens egne medarbejdere kører ud til kunderne. Uanset om det er en sælger, en konsulent, en varechauffør, eller en servicemedarbejder, som sidder i sin bil på vej til eller fra en kunde, så koster det virksomheden dyrt, hvis han eller hun er uproduktiv unødigt længe.

Hvis virksomheden får leveret produkter på store lastbiler, er det naturligvis relevant at se på, hvorvidt transport til og fra virksomheden kan ske optimalt, herunder med hensyn til afstand til motorvejsnettet, tilkørselsmuligheder, plads til afsætning af container og lign.

Interne overvejelser – Økonomi

At gøre sine økonomiske ressourcer til leje af nye lokaler op, er afgørende for, at man kan styre mod det rigtige mål. Med det mener vi, at man skal være realistisk omkring det aktuelle lejeniveau, og de aktuelle lejevilkår, der hersker i det område man søger i, samt gælder for det kvalitetsniveau man ønsker.

De økonomiske konsekvenser af en lejekontrakt skal ses samlet og ikke kun punktvis hver for sig, idet det er summen af husleje, varmeudgifter og driftsomkostninger, samt betaling for parkeringspladser, kantinedrift eller andet, som alle er vigtige at få godt belyst.

Man skal vurdere, hvor længe man ønsker at binde sig til lejemålet, hvilket tillige er ret afgørende for udlejer, idet uopsigeligheden fra lejers side, samt længden af det efterfølgende opsigelsesvarsel, har betydning for udlejers vilje til at imødekomme lejers krav og ønsker under forhandlingerne.

I denne sammenhæng bør det overvejes, om man er villig til selv at investere i lejemålets indretning og istandsættelse, idet man herved reducerer udlejers kapitalbinding i lejemålet, og derved kan forhandle sig frem til en kortere uopsigelighed fra lejers side, et kortere opsigelsesvarsel, mindre istandsættelse ved fraflytning etc.

Man skal tillige vende blikket mod sin eksisterende lejekontrakt, idet man skal gøre sig klart, hvorvidt der vil komme udgifter til istandsættelse og retablering af de lokaler man fraflytter, hvornår man kan sige op og hvornår man reelt kan fraflytte.

Interne overvejelser – Tidshorisont

Tid er penge, og dette gælder også ved timing af flytning til nye lokaler, idet man skal søge, at undgå dobbelt husleje, hvilket gøres ved at sikre, at fraflytningsdagen i det gamle lejemål er så tæt som muligt på den dag, hvor den nye lejekontrakt træder i kraft.

I den forbindelse skal man undersøge, hvor lang tid der vil gå med at sætte de nye lokaler i stand, samt hvornår IT-udstyret og telefonerne vil være testet og klar til brug.

Selve den fysiske flytning skal også planlægges således, at man har overblik over, hvornår alle funktioner er operationelle igen.

Tidshorisonten skal tillige vurderes i sammenhæng med, hvor vigtigt det er, at man hurtigt finder det nye lejemål, hvilket kan ses i relation til nye kunder, ankomst af nye maskiner, nye medarbejdere, eller bare at trykket er ved at være højt over, at man har boet for længe i de gamle og utidssvarende lokaler.

Man bør være opmærksom på, at en langstrakt og ikke velkørende proces, som allerede er kommunikeret ud i organisationen, kan være kilde til usikkerhed og rygter.

Opsøgning – Start på ejendomsportalerne

På baggrund af godt forarbejde, kan du målrettet søge i de områder, hvor virksomheden skal placeres, og i dag er det så heldigt, at ejendomsportalerne på internettet har gjort arbejdet meget lettere end i ”gamle dage”.

På f.eks. ejendomsportalen Respace sætter man sin søgning op blot ved at vælge 1) type, 2) område og 3) areal, hvorefter portalen viser en række emner, som man kan bladre igennem og vælge ud til nærmere gennemsyn. Man kan også benytte deres dynamiske søgefelt og skrive: kontor københavn tagterrasse, hvorefter de kontorlejemål i København, hvor udlejer har nævnt, at der er en tagterrasse, bliver vist. Prøv dig bare lidt frem, det er gratis, uforpligtende og anonymt at søge på Respace.

Der findes en række ejendomsportaler, og du kan med fordel kigge 2-3 stykker igennem, hvorefter du har set et meget omfattende udsnit af de lokaler, som er tilgængelige på markedet lige nu.

Opsøgning – Mæglerne

Der findes mange erhvervsejendomsmæglere, hvoraf nogle er i store kæder, mens andre er selvstændige, men ingen ved, hvem, der har netop det erhvervslejemål, som du søger, og du kan derfor med fordel se flere af mæglernes hjemmesider igennem, og/eller sende dem en e-mail med din kravspecifikation således, at mæglerne kan kontakte dig direkte, hvis de kan tilbyde erhvervslokaler, som matcher.

Opsøgning – Aviserne

I tidligere tider anvendte man skilte, avisannoncer og direct mail til markedsføring af lokaler til leje, men i dag er den mest omfattende markedsføring flyttet ind på internettet. Præcis som det er, når du søger bolig, hotel, rejse og meget mere.

De store aviser har særlige ejendomstillæg, mens lokalaviserne har rubrikannoncer, og du bør også kigge dem igennem.

Opsøgning – Skiltene

Man kan også fysisk køre rundt i området, hvor man gerne vil placere sig, idet man herved visuelt kan udvælge ejendomme, som man kunne ønske sig at bo i.

Hvis der er skilt på ejendommen, så kan man let kontakte mægler eller udlejer, men hvis ikke, så kan man godt tillade sig at kontakte udlejer alligevel, idet man ikke kan vide, om der kommer ledige lokaler om kort tid i netop denne ejendom.

Udlejeren kan du finde på f.eks. www.ois.dktinglysningen eller ved at spørge en nuværende lejer i huset.

Opsøgning – Udlejerne

Der bliver flere og flere professionelle udlejere, som selv varetager udlejningen af deres erhvervslokaler, eller gør det sideløbende med et samarbejde med en mægler, og disse udlejere har typisk også deres egen hjemmeside, hvor du kan søge.

Opsøgning – Eget netværk & sociale medier

Nævn gerne overfor dit eget netværk, at I skal bruge et nyt lejemål eller en ny ejendom, og lav f.eks. et opslag på LinkedInFacebook m.fl.

Opsøgning – Søg på Google

Åben din browser, gå ind på Google og søg efter det, som du har behov for, hvorefter du vil finde en omfattende mængde resultater, som indeholder links til ovennævnte ejendomsportaler, mæglere og udlejere.

Opsøgning – Lejerrådgiverne

Der findes lejerrådgivning både fra advokater og erhvervsejendomsmæglere, men også fra deciderede lejerrepræsentations-firmaer, og de kan hjælpe dig med søgning og forhandling.

Forhandlinger med udlejer – Valg af forhandlingsstrategi

Når du har fundet 1-2 lejemål, som du gerne vil have, samt måske et par stykker mere, der ligger i 2. position, så er du klar til forhandlinger med udlejerne og/eller deres repræsentanter.

Hvorledes man vælger at forhandle, og hvilken forhandlingsstyrke man har, vil afhænge af mange forhold som eksempelvis den generelle markedssituation, hvor mange alternativer man har fundet, hvilke vilkår man kan tilbyde udlejer, hvilket tidspres man er under, samt ikke mindst, hvilken virksomhed man repræsenterer.

Vores råd er, at man går venligt og konstruktivt til opgaven, også selvom man har rådgivere ved sin side, idet en positiv dialog vil skabe mulighed for mere fremkommelighed og lydhørhed undervejs i forhandlingerne, og vil give lejer lidt ekstra på goodwill-kontoen overfor udlejer i fremtiden.

En gammel forhandlingsstrategi, kendt som Salami-metoden, går i al sin enkelthed ud på, at lejeren kræver én ting til, hver gang udlejeren troede, at parterne havde opnået enighed. Vi skal ikke afvise, at denne metode kan give et økonomisk godt resultat for lejeren i et marked, hvor udbuddet overstiger efterspørgslen, men vi kan alligevel ikke anbefale metoden.

Det er vores opfattelse, at et langsigtet godt samarbejde skal starte positivt, og man kan være helt sikker på, at en hårdt presset udlejer, som ikke er tilfreds med lejerens attitude fra starten af, vil være begrænset interesseret i at imødekomme lejerens interesser undervejs i lejeforholdet.

Man kan godt forhandle til flere sider på samme tid, hvilket er ekstra krævende for lejeren selv, og det kan tillige have en svagt negativ indflydelse på udlejers vilje til, at nå et hurtigt resultat, hvis udlejer ved, at han risikerer, at blive brugt som løftestang i forhold til en anden udlejer.

Vi anbefaler, at man retter sin koncentration mod en enkelt udlejer, samt at man arbejder positivt og konstruktivt på at afklare, hvorvidt det vil være muligt, at nå et gunstigt resultat, og når man finder tiden inde, så kan man bede udlejer om eksklusivitet i den afgrænset periode.

Man kan naturligvis godt have en let dialog kørende med anden udlejer samtidig, hvilket er gunstigt til hurtig igangsættelse af realitetsforhandlinger, hvis det først prioriterede lejemål ikke bliver til noget. Og man må ligeledes forvente, at udlejer tænker på samme måde i relation til en alternativ lejer.

Forhandlinger med udlejer – Afgivelse af tilbud

Når man er klar til at give udlejer et tilbud bør man skrive alle vilkår, samt en god argumentation ned, og gerne anmode om et møde, hvorunder punkterne kan drøftes ansigt til ansigt.

Det er en god idé at sætte en tidsfrist for, hvor længe tilbuddet er gældende eller bede om, at udlejer ikke dispo­nerer lejemålet til anden side så længe forhandlingerne kører.

Lejer bør følge aktivt op hele tiden således, at dyrebare timer ikke spildes på, at man venter på et svar, som måske alligevel ikke er tilfredsstillende.

I enhver forhandling bør man være konstruktivt indstillet, og man bør derfor ikke fremsætte sit ultimative krav med det samme, idet man altid bør forhandle vilkårene på plads med det resultat, at begge parter har givet sig lidt.

Forhandlinger med udlejer – Hvis udlejer bare siger nej?

Hvis man har fremsat et tilbud, som udlejer blot afviser, kan man bede om et forhandlingsoplæg fra udlejer, eller direkte spørge til, hvilke forhold, udlejer har truffet sin beslutning på baggrund af.

Såvel udlejer som lejer kan godt bringe sig selv i en po­sition, hvor den anden part ikke ønsker en videre dialog, hvilket er en situation, som man absolut bør undgå.

Hvis man på grund af ovenstående, eller hvis man blot ikke kunne blive enige, så er man ikke helt tilbage ved udgangspunktet, hvis man blot har sikret sig, at forhand­lingsperioden har været kort og effektiv, samt at man fortsat har viden om, og kontakt til, andre udlejere, der har lokaler til formålet.

Forhandlinger med udlejer – Beslutning om lejemål

Efter positivt gennemførte forhandlinger kan beslutnin­gen om valg af lejemål træffes, hvorefter lejekontrakten kan udfærdiges og eventuelt fremsendes til ekstern advokat for godkendelse, og dernæst underskrives.

Først når man har udlejers skriftlige accept bør man fremsende opsigelse til sin nuværende udlejer.

Vigtige lejevilkår – Leje, varme- og fællesudgifter

Det er summen af disse udgifter, der er det vigtige, og man skal huske, at sammenligne det ene lejemål med det andet på baggrund af totaløkonomien.

Nogle udlejere opkræver kun leje og det direkte forbrug af fjernvarme, mens andre udlejere opkræver leje, udgifter til varme og drift af varmeanlæg, samt fællesudgifter. Og nogle har endda en udgiftspost mere, nemlig ejendomsskatter, som opkræves som et selvstændigt punkt.

Hertil kommer, at de udgiftsposter, som medtages i enten varmeregnskabet eller regnskab for fællesudgifter kan variere meget.

Man skal derfor tillige sætte sig ind i, hvorvidt man får no­get for pengene, eller om man for enkelte udgiftsposters vedkommende blot deltager i forpligtelser, som kommer andre lejere til gode.

Eksempelvis bør man kigge i fællesomkostningsregnska­bet for at se efter, om man skal betale henlæggelser til fornyelse af tekniske anlæg (udsugning, køling, elevator etc.) samtidig med, at man skal betale vedligeholdelse, som også har karakter af fornyelse, af de samme anlæg. I dette eksempel vil man komme til at betale for den samme ting to gange, og det er ikke rimeligt.

I relation til den årlige leje er det vigtig, at den grundige afdækning af markedet, som man har foretaget, har givet et fyldestgørende overblik over markedslejen for området.

Sagt med andre ord, så skal du være i stand til at vurdere om den pris udlejer forlanger, er i overensstemmelse med markedslejen, og netop i denne sammenhæng kan et samar­bejde med en lejerrådgiver vise sin værdi, idet lejerrådgiveren kender markedet fra sit daglige virke.

Vigtige lejevilkår – Lejemålets istandsættelse

Huslejen skal ses i sammenhæng med udgiften til varme og fællesudgifter, jf. ovenfor, men du skal også tænke grundigt over, hvorvidt prisen er rigtig i forhold til, hvad du lokalemæssigt får.

Det er nødvendigt at bede udlejer om, at beskrive leje­målets istandsættelse og/eller ombygning i detaljer, og du skal forholde dig til, om maling af væggen er nok til at gøre rummet tidssvarende, og selvfølgelig mange andre tilsvarende forhold.

Istandsættelsen kan bestå af en kombination af flere forhold, nemlig en ajourføring af lejemålet for overhovedet at kunne udleje det i dagens marked, en ny-istandsættelse til den aktuelle lejer, samt specialindretning efter lejers ønske.

Der vil være ting, som udlejer ikke vil investere i, fordi det kan betegnes som specialindretning til lejers særskilte brug, og uden mulighed for, at den næste lejer kan drage nytte heraf.

Dette er en vigtig øvelse for både udlejer og lejer, idet begge har stor interesse i, at man utvetydigt er vidende om, hvilket omfang istandsættelsen skal have, og hvem, der skal foretage og bekoste de forskellige arbejder/opgaver.

Når beskrivelsen af lejemålets istandsættelse er godt udført, vil der være langt færre misforståelser i forbindelse med lejers indflytning, men også ved lejers fraflytning, jf. nedenfor.

Vigtige lejevilkår – Lejens udvikling

Markedssituationen har også afgørende virkning, når ud­lejer og lejer skal opnå enighed om, hvorledes den årlige leje skal reguleres hvert år.

Der findes flere modeller for dette, men sædvanligvis tager man udgangspunkt i, at lejen hvert år skal stige med den procentuelle stigning i nettoprisindekset. Herved stiger lejen med samme udvikling som de øvrige priser på varer og tjenesteydelser i samfundet.

Parterne kan også blive enige om en fast regulering med f.eks. 3 % af forrige års leje, eller man kan blive enige om en regulering iht. nettoprisindekset, dog minimum x % og maksimum y %.

Der er aftalefrihed, og lejer skal blot være opmærksom på, at en ½ % eller 1 % mere eller mindre i reguleringsfaktor kan blive til rigtig mange penge på 10 år.

Vigtige lejevilkår – Markedsleje & ændring af vilkår

I erhvervslejeloven er det beskrevet hvordan regulering af gældende leje til markedsleje kan ske, og nogle gange aftales det i lejekontrakter, at lejen ikke kan komme under den leje, som var gældende ved lejemålets start, samt at regulering til markedsleje skal ske straks og ikke med ¼ hvert år etc.

Lejer skal være opmærksom på udlejers formulering af disse forhold, og huske at drøfte dette med sin rådgiver.

Tilsvarende skal lejer vurdere omfanget af, at det i lejekontrakten kan aftales, at hvis lejer og udlejer ikke er enige om lejevilkårene om 8 år, så kan lejer opsiges.

Vigtige lejevilkår – Depositum

Sædvanligvis stiller lejer sikkerhed for sine forpligtelser iht. lejekontrakten, idet lejer indbetaler et kontantbeløb svarende til typisk 6 måneders leje.

Man kan godt aftale et større depositum, som kan ske på baggrund af, at lejer eksempelvis vil installere inventar på udlejers bygning, hvilket det vil være meget bekosteligt, at bortfjerne igen.

Denne sikkerhedsstillelse behøver dog ikke at være et kontant beløb, men kan ligeså godt være en bankgaranti stillet af lejers pengeinstitut. I så fald skal bankgarantien svare til et beløb inklusive moms.

Vigtige lejevilkår – Uopsigelighed og opsigelsesvarsel

Uopsigelighed skal tages bogstaveligt, idet lejer eller udlejer ikke kan opsige lejemålet i den fra hver af parterne afgivne uopsigelighedsperiode, som kan variere afhæn­gig af lejekontraktens forhold i øvrigt. Oftest ses uopsige­lighed i forholdet 1:2, det vil sige f.eks. 5 år fra lejers side og 10 år fra udlejers side.

Herefter kan lejemålet opsiges med et nærmere aftalt opsigelsesvarsel fra lejers side, som typisk er 6 måneder til den første i en måned.

Opsigelse fra udlejers side skal være begrundet i særlige forhold, jf. erhvervslejelovens bestemmelser, og de mest anvendte forhold er, hvis udlejer selv vil anvende lejemå­let til egen virksomhed eller hvis ejendommen skal ryddes forinden en gennemgribende ombygning.

Det vil føre for vidt i denne håndbog, at komme nærmere ind på dette, men man skal blot være opmærksom på, at der er særlige bestemmelser om opsigelsesvarsel, årsag, erstatning m.m., hvis opsigelse sker fra udlejers side.

Sagens kerne er, at udlejer vil binde lejer så lang tid som muligt, men en for lang bindingsperiode fra lejers side kan vise sig, at blive særdeles bekostelig, hvis virksomhe­den skal flytte af den ene eller den anden årsag.

Det er på den anden side vigtigt for lejer, at udlejer indrømmer en så lang uopsigelighed fra udlejers side som muligt, idet lejer således sikres, at lejers etablering det pågældende sted kan tjene sig hjem, samt at man kan udnytte den goodwill på stedet, som man selv opbygger, hvis der er tale om et butikslejemål.

Man må aftale sig frem til en rimelig uopsigelighed, som står i forhold til de omkostninger, som udlejer har haft i forbindelse med indretning og istandsættelse af lejemålet, herunder især lejers eventuelle krav om særindretning.

Og, man kan som lejer overveje, om man gerne selv vil bekoste lejemålets istandsættelse, hvis man derved kan opnå en kortere uopsigelighed fra lejers side.

Vigtige lejevilkår – Anvendelse

Det er forskelligt fra branche til branche, hvorvidt det i lejekontrakten er grundigt beskrevet, hvad lejemålet må anvendes til, men for begge parters skyld bør man tage stilling til spørgsmålet ved lejekontraktens indgåelse.

Især for en detailhandelsvirksomhed er det vigtigt, at man ved lejekontraktens indgåelse har taget højde for, at det senere kan være nødvendigt, at tage andre produkter ind i sortimentet, eller at man kan lave en cafe i lokalet, hvis det en dag bliver moderne for netop den type virksomhed.

Også ved afståelse vil det kunne gavne lejer, at man kan afstå til andre brancher end man selv har været specialfor­retning indenfor.

Omvendt vil udlejer være interesseret i en smal beskrivelse af lejemålets anvendelse, hvorved han har optimal styring i forhold til de aktiviteter, som finder sted i hans ejendom.

Husk også på, at lejemålets anvendelse skal være i overensstemmelse med det tilladte i henhold til gældende kommuneplan eller lokalplan.

Vigtige lejevilkår – Afståelse og fremleje

Afståelse af et lejemål vil sige, at man overdrager brugs­retten til en ny lejer, som fortsætter i udtrædende lejers rettigheder og forpligtelser iht. gældende lejekontrakt.

Når lejer har ret til at afstå lejemålet, så opnår lejer sig en mulighed for at komme ud af lejekontrakten inden uop­sigelighedsperiodens udløb, hvilket kan vise sig at være fordelagtigt, hvis man pludselig får brug for dette af den ene eller den anden grund.

Man skal dog være opmærksom på, at der ikke er sikkerhed for, at en ny lejer vil overtage lejemålet på enslydende vilkår, idet markedsvilkårene kan have ændret sig siden lejekontrakten blev indgået.

Der kan være indgået aftale om, at lejer ikke kan afstå lejemålet, at dette i givet fald kun kan ske til en anden fysisk person, at dette kan ske til en juridisk person mod, at lejer stiller selvskyldnerkaution i den resterende uopsigelighedsperiode, at lejekontraktens vilkår skal genforhandles osv.

Fremleje vil sige, at man videreudlejer sit lejemål helt eller delvist. Lejeren (fremlejegiver) kommer således til at være udlejer overfor fremlejetager, og man skal i den situation være meget opmærksom, idet man ikke bare kan sige sin fremlejetager op, hvis man selv får lyst til at fraflytte.

Men, fremlejeretten er en god mulighed for at begrænse sit tab, hvis der ikke er anden udvej end at fraflytte lejemålet midt i uopsigelighedsperioden, eller hvis man ikke skal bruge hele sit areal længere.

Vigtige lejevilkår – Forlejeret og forkøbsret

Når man lejer sig ind i en større ejendom kan det vise sig at være en fordel, at man har aftalt en forlejeret til de tilstødende lokaler, hvis de en dag skulle blive ledige.

Hvis man har forkøbsret til den bygning man bor til leje i, kan man opnå mulighed for at blive tilbudt ejendommen inden den sælges til anden side.

Vigtige lejevilkår – Vedligeholdelse & ombygning

Det bør klart fremgå af lejekontrakten, hvad lejers vedligeholdelsesforpligtelse omfatter, samt hvad udlejers vedligeholdelsesforpligtelse indebærer. Dette kunne f.eks. være spørgsmål om punkterede termoruder, udvendige døre og porte, adgangsarealer, kloakker, facade, kørestensbelægning, el-installationer m.m.

Den indretning lejemålet havde ved lejers indflytning behøver ikke at være optimal nogle år efter, og det vil derfor være en fordel for lejer, at man har ret til at ombygge lejemålet.

I forbindelse med ombygning er det vigtigt, at man indhenter udlejers stillingtagen til, hvorvidt lejer skal bringe ejendommen tilbage til det oprindelige udseende, når lejer en dag måtte vælge at fraflytte.

Vigtige lejevilkår – Stand ved fraflytning

Dette punkt har kostet mange lejere og udlejere store unødige udgifter, og vi anbefaler derfor, at man bruger den nødvendige tid til at registrere og beskrive, hvordan lejemålet så ud da lejeren overtog lokalerne, samt hvilke forpligtelser til istandsættelse lejer har ved fraflytning.

Man kan med succes supplere de skrevne ord med fotos eller en video, som kan fremlægges som dokumentation.

Det er ofte set i gamle lejekontrakter, at parterne er enige om, at ”lejemålet overtages som det er og forefindes”, men denne formulering siger jo ingenting.

”Som det er og forefindes” kan være alt fra super flot istandsat til kedelige og nedslidte faciliteter, og når der er gået 8 år fra indflytning, så er der måske ingen tilbage hos lejer og udlejer, som med sikkerhed kan beskrive, hvordan lejemålet så ud.

Hvis udlejer og lejer ikke er enige om, hvorledes lejemålet så ud ved lejers overtagelse af lokalerne, vil dette kunne medføre en lang og kedelig retssag, idet der kan være rigtig mange penge på spil i denne sammenhæng.

Vælg din udlejer med omhu

Lejer bør altid sætte sig ind i, hvem udlejer rent faktisk er, idet der kan være tale om en privatperson, et ejendoms­selskab, en udenlandsk fond, et K/S, en pensionskasse m.fl.

Disse udlejere kan have meget varierende økonomisk styrke, viden og erfaring, hvilket kan vise sig, at blive et stort problem for lejer, hvis udlejer ikke er i stand til at overholde sine forpligtelser iht. lejekontrakten eller ikke har den rette organisation til at servicere sine lejere.

Hvis du skal leje 12.500 m2 kontor, som skal nyindrettes og istandsættes, så er det vigtigt for dig som lejer, at udlejer har styr på hele processen, samt økonomisk styrke til at gennemføre istandsættelsen.

Det kan have store konsekvenser for lejer, hvis de nye fa­ciliteter ikke er klar som aftalt, idet lejer selv har forpligtet sig overfor sin nuværende udlejer om, at fraflytte på et fast aftalt tidspunkt.

Lejer kan heller ikke være tjent med, at udlejer ikke har istandsat lejemålet i den kvalitet som var aftalt, eller i det omfang, som var aftalt, og denne problematik kan være meget ressourcekrævende at løse.

Man kan i nogle tilfælde lave særlige aftaler i lejekontrak­ten, som tager højde for disse situationer, men det bedste er nok, at finde en udlejer, som man kan have tillid til.

Vores tjekliste til dig

Denne tjekliste for dig som søger erhvervslokaler er ikke fyldestgørende, og den vil afhænge af lejers branche, størrelse, krav og ønsker, men den giver et vejledende overblik, og til sidst kan du læse teksten fra Erhvervsstyrelsens tjekliste som de anbefaler ved indgåelse af erhvervslejemål.

Tænk dette igennem inden søgeprocessen opstartes

– Er beslutningen om at flytte tænkt igennem, drøftet, analyseret og besluttet?

– Hvem skal deltage i lokaleudvalget?

– Hvem træffer beslutningerne?

– Hvem er talsmand overfor rådgivere, mægler og udlejer?

– Hvilken tidshorisont arbejder vi under?

– Har vi den nødvendige viden og erfaring internt?

– Skal vi søge vejledning hos en advokat?

– Skal vi bruge en ejendomsrådgiver for at afdække markedet grundigt?

– Hvor stort et samlet areal skal vi bruge her og nu?

– Hvordan skal arealet fordeles på kontor, showroom, lager, produktion, arkiv etc.

– Skal vi have en buffer i form af et mindre overskydende areal til udvidelse?

– Har vi ekspansionsplaner om 3, 5 eller 10 år?

– Hvilket økonomisk råderum arbejder vi med?

– Ønsker vi at binde kapital i ejendommen ved selv at bekoste istandsættelsen?

– Hvilken profil skal ejendommen have overfor kunderne?

– Hvilken profil skal ejendommen have overfor medarbejderne?

– Hvilket kvalitetsniveau skal vi overordnet gå efter?

– Skal vores funktioner/afdelinger ændres placeringsmæssigt i forhold til hinanden?

– Hvordan skal lejemålet indrettes for de enkelte afdelinger?

– Er der funktioner eller behov, som vi har haft ønske om at kunne opfylde tidligere?

– Skal ejendommen rumme særlige installationer (udsugning, ramper, tyverisikring, sprinkling etc.)?

– Hvor mange etager kan lejemålet fordeles over?

– Skal kontoret ligge i byen og lageret i randområderne, eller skal det hele samles?

– Hvor bor vores nøglemedarbejdere?

– Hvor bor den arbejdskraft, som vi gerne vil tiltrække?

– Er det vigtigt, at vi ligger tæt på offentlig transport?

– Skal vi ligge tæt på motorvejen?

– Hvilke byer harmonerer imagemæssigt med vores virksomhed?

– Har vi brug for den eksponeringsværdi en synlig ejendom giver?

– Hvordan skal området og naboerne generelt se ud?

– Er der særlige liebhaverforhold vi skal have opfyldt?

– Hvor mange parkeringspladser skal vi have adgang til?

– Skal vi bo alene eller må det godt være en flerbrugerejendom?

– Hvornår er det bedste tidspunkt for indflytning?

– Kan vore leverandører (IT, flyttefirma, kontorforsyning, tryksager, håndværkere etc.) nå det?

– Er der politiske forhold hos vores moderselskab, som vi skal styre efter?

– Er alt skrevet ned og defineret således, at vi ikke spilder tiden?

– Har vi tænkt grundigt over, hvilke af ovenstående punkter vi kan gå på kompromis med?

– Hvornår kan vi opsige vores eksisterende lejemål?

– Hvilke økonomiske forpligtelser er der forbundet med at fraflytte det gamle lejemål?

Erhvervsstyrelsens tjekliste

Tjekliste – Erhvervslejeloven
Denne vejledning er tænkt som en hjælp til lejere og udlejere, der skal indgå en lejekontrakt om erhvervslokaler. Det er vigtigt at være opmærksom på, at vejledningen ikke kan “stå alene”, men skal læses sammen med lovteksten.

Vejledningen er blevet til efter høring af Ejendomsforeningen Danmark, Jydske Grundejerforeninger, Lejernes Landsorganisation, Erhvervslejernes Landsorganisation, Dansk Handel & Service og De Samvirkende Købmænd.

Erhvervslejeloven er en lov, der bygger på en høj grad af aftalefrihed. Aftalefriheden betyder, at udlejer og lejer – udover lejens størrelse og regulering – skal tage stilling til en række spørgsmål, f.eks. om lejeforholdets varighed, fordelingen af vedligeholdelsespligten, lejers afståelsesret, erstatning osv. Lejens størrelse bør afspejle, hvilke øvrige vilkår, man har forhandlet sig frem til.

Samtidig stiller aftalefriheden nogle krav til både lejer og udlejer om at “være vågne”, når der forhandles en lejekontrakt om et erhvervslejemål.

Nedenfor er nævnt de områder, som man skal være særligt opmærksom på ved indgåelse af en erhvervslejekontrakt. Desuden beskrives opsigelsesreglerne i korte træk.

Indgåelse af lejeaftale
Parterne bør indgå en skriftlig lejekontrakt, selv om dette ikke er et krav ifølge loven.

Der gælder ikke særlige regler for udformningen af lejekontrakten. Der er heller ikke krav om anvendelse af specielle blanketter el.lign.

By- og Boligministeriet kan ikke anbefale, at parterne anvender den standardblanket, der betegnes typeformular H, 1. udgave, af 2. januar 1996, på lejekontrakter, der indgås i henhold til den nye lov, og har derfor ophævet denne ved en bekendtgørelse, der træder i kraft samtidig med erhvervslejeloven.

Lejekontrakter, der indgås den 1. januar 2000 eller senere, er fritaget for stempelpligt.

Det er kun nødvendigt at tinglyse en lejekontrakt, hvis der er aftalt rettigheder for lejeren, som ikke følger af loven. Lejekontrakten får ved tinglysningen den prioritetsstilling, som følger af aftalen eller tinglysningslovgivningen.

Udgifter ud over lejen (herunder forbrugsafgifter) § 5
Bestemmelsen stiller nogle krav til udlejeren om, hvilke oplysninger, udlejeren skal give i lejekontrakten.

Udlejeren skal blandt andet ifølge § 5, stk. 2 oplyse om, hvilke typer udgifter der skal betales til udlejeren ud over lejen. Udlejeren skal også anslå størrelsen af den enkelte udgift.

Denne oplysningspligt gælder ifølge § 5, stk. 3 også for udgifter, der indgår i forbrugsregnskabet, bortset fra udgifter til brændsel.

Virkningen af, at udlejeren ikke har oplyst dette i lejekontrakten, er, at udlejeren ikke kan opkræve udgiften hos lejeren, bortset fra i sådanne tilfælde, hvor lejeren ikke er blevet stillet dårligere ved den manglende oplysning, f.eks. fordi lejeren på anden måde har fået at vide, at lejeren skal betale udgiften.

Ændringer af lejen til markedsleje § 13
Bestemmelsen handler om udlejers og lejers ret til at forlange lejen forhøjet eller sat ned hvert 4. år, så lejen kommer til at svare til dét, der må betragtes som markedslejen for de lejede lokaler.

Bestemmelsen gælder, medmindre det er aftalt, at den ikke skal gælde. Parterne kan hver for sig eller gensidigt give afkald på at anvende § 13. Det kan også aftales, at kun dele af § 13 skal gælde, f.eks. ved at man aftaler et andet reguleringsforløb end de 4-årige perioder.

Parterne skal altså tage stilling til, om lejen skal reguleres efter § 13 og/eller på anden måde. Hvis § 13 fraviges helt eller delvis, bør dette fremgå af aftalen for at undgå tvivl.

Efter § 13 skal der gives 3 måneders varsel, før lejen kan forhøjes eller nedsættes. § 13, stk. 8 indeholder nogle betingelser, som varslingen skal opfylde for at være gyldig.

Aftale om ændring af lejevilkår (opsigelse, erstatning m.v.) § 14
Når man forhandler en erhvervslejekontrakt, skal man tage stilling til, om udlejeren skal have ret til at anvende § 14.

Bestemmelsen indeholder i modsætning til § 13 kun en ret for udlejer.

Bestemmelsen giver udlejeren ret til at kræve lejevilkårene ændret hvert 8. år. Udlejerens krav kan gå ud på ændring af lejens størrelse, men også alle mulige andre ændringer af lejeforholdet.

§14 giver også udlejeren ret til at opsige lejeren til udgangen af det 8. år, hvis lejeren og udlejeren ikke efter en forhandling kan blive enige om de vilkår, som skal gælde fremover.

Bestemmelsen kan ikke aftales i de såkaldte erhvervsbeskyttede lejeforhold, dvs. lejeforhold, hvor lejeren driver en erhvervsvirksomhed, hvis stedlige forbliven i ejendommen er af væsentlig betydning og værdi for virksomheden. Dette vil typisk være butikker og restauranter, men ikke altid! Det afgørende er, om lejeforholdet er erhvervsbeskyttet på det tidspunkt, hvor § 14 aftales.

Det er endvidere meget vigtigt at tage stilling til spørgsmålet, om lejeren skal have erstatning for sit tab ved en opsigelse.

Ifølge bestemmelsen har lejeren ret til at få erstattet det tab, lejeren lider som følge af opsigelsen, men lejeren kan give afkald på denne ret på forskellig måde. For eksempel kan erstatningens størrelse aftales på forhånd, ligesom det kan aftales, at lejeren slet ikke skal have erstatning.

Man skal være opmærksom på, at en aftale om § 14 vil påvirke værdien af en eventuel afståelsesret, fordi man ikke kender de fremtidige vilkår for lejeforholdet.

Udlejeren kan som nævnt kun bruge § 14, hvis det er aftalt mellem udlejer og lejer, at udlejeren skal have denne mulighed. Det kræves derfor i bestemmelsen, at der skal indgås en skriftlig aftale om anvendelse af § 14. For at aftalen er gyldig, skal det oplyses, at udlejeren har ret til at opsige lejeren efter bestemmelsen. Det skal også stå i aftalen, om lejeren har krav på erstatning for opsigelsen.

Hvis lejeren efterfølgende mener, at § 14-aftalen er ugyldig, f.eks. fordi det ikke står i aftalen, at udlejeren har ret til at opsige lejeren, kan lejeren anlægge sag om aftalens ugyldighed.

En sag om sådanne formelle mangler skal være anlagt senest 1 år efter aftalens indgåelse.

Lejeren kan også anlægge sag om aftalens ugyldighed, hvis lejeren mener, at lejemålet var erhvervsbeskyttet, da § 14-aftalen blev indgået. For en sådan sag gælder 1-årsfristen ikke.

Bestemmelsen indeholder i øvrigt en række varslingsregler og fristregler. Man kan ikke aftale frister, der stiller lejeren dårligere end disse regler.

Man skal være opmærksom på, at det har væsentlige konsekvenser for parterne, hvis man ikke overholder disse regler.

Vedligeholdelse i lejeperioden § 16
Ifølge bestemmelsen har udlejeren pligten til al vedligeholdelse af ejendommen og de lejede lokaler.

Det kan aftales, at lejeren skal overtage vedligeholdelsespligten helt eller delvis.

Lejers ombygninger, installationer og retablering §§ 36-39 og § 75
Bestemmelserne drejer sig om, hvilke ombygninger og installationer, lejeren har ret til at gennemføre i det lejede.

Udgangspunktet er ifølge § 36, at lejeren skal have samtykke fra udlejeren til at forandre de lejede lokaler.

Hvis udlejeren efter § 36 giver lejeren samtykke til at foretage en ændring, så er udgangspunktet, at lejeren ikke skal fjerne ændringen igen ved fraflytning (retablering). Udlejeren kan dog kræve retablering (§ 75, stk. 2).

Hvis lejeren gerne vil fjerne ændringen, skal lejeren aflevere de lejede lokaler til udlejeren i samme stand som ved overtagelsen (§ 75, stk. 1).

Ifølge § 37 har lejeren ret til at foretage sædvanlige installationer i sit lejemål. Dette gælder dog ikke, hvis udlejeren kan påvise, at ejendommens el- og afløbskapacitet ikke er tilstrækkelig. Lejeren skal give besked til udlejeren i rimelig tid, inden installationen foretages. Denne ret kan ikke fraviges i lejekontrakten.

Ifølge § 39 har lejeren også ret til at opsætte skilte, udhængsskabe og automater m.v. i sædvanligt omfang.

I begge disse tilfælde er udgangspunktet, at lejeren ikke har pligt til at fjerne installationen eller skiltet ved fraflytningen. Hvis lejeren gerne vil fjerne ændringen, gælder det også her, at lejeren skal aflevere de lejede lokaler til udlejeren i samme stand som ved overtagelsen (§ 75, stk. 1).

Det fremgår af § 38, at lejeren ifølge stk. 1 har ret til at foretage ombygninger, der er sædvanlige for lejerens virksomhed, og kan gennemføre disse efter at have givet udlejeren meddelelse om ombygningen.

Udlejeren kan dog modsætte sig ombygningen, hvis den vil være til ulempe for ejendommen eller de andre lejere.

Bestemmelsen gælder, hvis parterne ikke har aftalt noget andet i lejekontrakten.

Ifølge stk. 2 har lejeren også ret til at foretage sådanne installationer og ombygninger, som er nødvendige for at opfylde krav fra en offentlig myndighed. Denne ret kan ikke fraviges i lejekontrakten.

Der er heller ikke i denne situation noget krav om, at udlejeren skal give samtykke, men udlejeren skal have mulighed for til en vis grad at bestemme, f.eks. hvor den nødvendige installation skal placeres.

Lejeren skal være opmærksom på, at, hvis ikke andet er aftalt, har lejeren ifølge § 38 pligt til at fjerne ombygningen eller installationen ved lejeforholdets ophør. Når lejeren forlader lejemålet, skal de lejede lokaler altså se ud som dengang, lejeperioden begyndte.

Der er som nævnt både i § 37, § 38 og § 39 tale om en ret for lejeren, men i forbindelse med en opsigelse kan lejeren kun få erstatning for de ændringer, som er gennemført med udlejerens samtykke.

Istandsættelse ved fraflytning §§ 74
Hvis ikke andet er aftalt, skal lejeren aflevere det lejede i samme vedligeholdelsesstand som ved overtagelsen. Det vil sige, at lejeren skal betale for istandsættelse af de dele af lejemålet, som lejeren har vedligeholdelsespligten til ifølge lejekontrakten.

Bestemmelsen kan fraviges ved aftale, hvilket vil sige, at parterne i lejekontrakten kan tage stilling til, i hvilken stand de lejede lokaler skal være ved lejerens fraflytning.

Afståelsesret § 55
Man skal ved indgåelse af lejekontrakten være opmærksom på, at det skal aftales, om lejeren skal have afståelsesret.

Skriver man ikke noget om det i kontrakten, har lejeren ifølge bestemmelsen afståelsesret til lejemålet. Det vil sige, at lejeren har ret til at lade en anden lejer inden for samme branche fortsætte lejeforholdet på uforandrede vilkår.

Udlejeren kan dog modsætte sig, at lejeren afstår lejemålet til en anden lejer, der f.eks. har en dårlig økonomi eller ikke har kendskab til den branche, som drives i de lejede lokaler.

Når lejeren har afståelsesret “inden for samme branche”, bør parterne afklare i kontrakten, hvad der skal forstås ved “samme branche”, f.eks. om der kun kan afstås til en lejer, der vil anvende de lejede lokaler til nøjagtig det samme formål, som den hidtidige lejer.

Det er vigtigt at tage stilling til, om lejeren skal kunne afstå lejemålet til et selskab.

Hvis ikke andet er aftalt, giver en afståelsesret lejeren ret til at afstå til et aktie- eller anpartsselskab under visse betingelser.

Udlejer og lejer bør i deres aftale tage stilling til, om lejer skal have en sådan ret til at afstå lejemålet til et aktie- eller anpartsselskab og i givet fald under hvilke betingelser, dette kan ske. Da udlejeren i sådanne tilfælde ikke længere har en aftale med en lejer, der hæfter personligt for sine forpligtelser ifølge lejekontrakten, er det af betydning at tage stilling til i hvilket omfang lejeren skal stille sikkerhed for opfyldelse af udlejerens krav mod selskabet. Det er endvidere vigtigt at tage stilling til, hvad der skal gælde ved overdragelse af aktier/anparter.

Branchebeskyttelse
Loven indeholder ikke nogen beskyttelse mod, at udlejeren udlejer andre lokaler i ejendommen til en tilsvarende virksomhed som lejerens eller selv driver en konkurrerende virksomhed i samme branche. Det er derfor op til parterne at aftale det, hvis de ønsker, at der skal gælde en sådan beskyttelse for lejeren.

Opsigelse og erstatning kapitel 11
Reglerne i opsigelseskapitlet gælder, selv om de ikke er aftalt. Lovens ordning om opsigelse fra udlejerens side kan kun fraviges til fordel for lejeren.

Lejeren er som hovedregel beskyttet mod opsigelse. Undtagelsen er de opsigelsesgrunde, som står i § 61 og den særlige bestemmelse i § 14 om udlejerens ret til at kræve lejevilkårene ændret.

Udlejer og lejer kan aftale, at lejeforholdet skal være uopsigeligt i en periode, hvorefter det fortsætter på lovens almindelige opsigelsesvilkår, jf. nedenfor. Man kan også aftale, at lejeforholdet skal være tidsbestemt.

Lejers opsigelse
Lejeren kan efter § 60 opsige lejekontrakten uden særlig grund.

Er der aftalt uopsigelighed fra lejerens side, kan lejeren dog ikke opsige lejekontrakten i uopsigelighedsperioden.

Er lejekontrakten tidsbestemt, kan lejeren efter § 63 kun opsige, hvis det er aftalt med udlejeren, at opsigelse kan ske i lejeperioden.

Opsigelsesvarslet er efter § 64 3 måneder, dog 1 måned for garager, stalde og lignende, medmindre andet varsel, kortere eller længere, er aftalt med udlejeren.

Der siges op til den første i en måned.

Udlejers opsigelse
Udlejeren kan efter § 61, bortset fra opsigelse efter § 14, kun opsige lejekontrakten, når en af lovens særlige opsigelsesgrunde foreligger.

Udlejeren kan dog opsige lejeforhold om garager, stalde og lignende og de såkaldte etablissementslejeforhold uden særlig grund.
Lovens opsigelsesgrunde er følgende:

  1. Når udlejeren selv vil benytte det lejede. En opsigelse af denne grund skal være rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold.
  2. Når nedrivning eller ombygning af ejendommen medfører, at det lejede må fraflyttes. Udlejeren skal samtidig med opsigelsen tilbyde lejeren at leje lokaler af samme art som de opsagte, hvis der efter genopførelsen eller ombygningen sker udleje af lokaler.
  3. Når god skik og orden er tilsidesat fra lejerens side. Det er ligegyldigt, om den pågældende adfærd udøves af lejeren selv, dennes personale eller andre, som lejeren har givet adgang til det lejede.
  4. Når vægtige grunde i øvrigt gør det særligt magtpåliggende for udlejeren at blive løst fra lejeforholdet.

Er der aftalt uopsigelighed fra udlejerens side, kan udlejeren kun opsige med den begrundelse, at god skik og orden er tilsidesat (eller opsige efter § 14, hvis det er aftalt, at denne bestemmelse skal gælde).

Er lejekontrakten tidsbestemt, kan udlejeren efter § 63 kun opsige, hvis det er aftalt med lejeren, at opsigelse kan ske i lejeperioden. Opsigelse kræver dog altid, at lovens almindelige opsigelsesbetingelser, herunder kravet om en opsigelsesgrund, er opfyldt (eller at det er aftalt, at § 14 skal gælde).

Særligt om erhvervsbeskyttede lejemål
En erhvervsbeskyttet lejer kan, når der ses bort fra tilsidesættelse af god skik og orden, kun opsiges, hvis opsigelsen er rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold. Endvidere gælder, at en erhvervsbeskyttet lejer ikke kan opsiges med den begrundelse, at udlejeren selv vil benytte det lejede, hvis dette sker med henblik på at drive erhverv i samme branche som lejerens.

Opsigelsesvarsler
Opsigelsesvarslet er efter § 64 3 måneder, dog 1 måned for garager, stalde og lignende og 1 år for opsigelse med den begrundelse, at udlejeren selv vil benytte det lejede. Der kan aftales længere varsler fra udlejerens side, men ikke kortere varsler.

Der siges op til den første i en måned. Ved opsigelse med den begrundelse, at udlejeren selv vil benytte det lejede, siges der op til aftalt flyttedag.

Erstatning 
Lejere i alle typer af lejeforhold – bortset fra garager, stalde og lignende og de såkaldte etablissementslejeforhold – har efter § 66 ret til erstatning for at få dækket det tab, som lejeren lider som følge af opsigelsen. Undtaget er dog de tilfælde, hvor opsigelse sker på grund af lejerens misligholdelse.

For ikke-erhvervsbeskyttede lejemål kan en lejer dog give afkald på erstatning på forskellig måde. F.eks. kan erstatningens størrelse aftales, ligesom det kan aftales, at lejeren slet ikke skal have erstatning.

Tvistebehandling § 77
Udgangspunktet er, at en tvist f.eks. om lejens størrelse skal afgøres af boligretten.

Man skal dog være opmærksom på, at man kan aftale voldgiftsbehandling. Det vil sige, at en tvist i stedet skal afgøres af en voldgiftsret. Man kan aftale, at alle tvister eller bestemte typer af tvister skal afgøres ved voldgift.

Fordelen ved voldgiftsbehandling er, at tvisten normalt vil blive afgjort hurtigere. Til gengæld er voldgift ofte dyrere, og en voldgiftsafgørelse kan ikke ankes. Det er vigtigt, at en aftale om voldgiftsbehandling er klar, så der ikke opstår tvivl, om det virkelig er det, parterne ønsker.

Urimelige aftaler § 7

Hvis f.eks. en forskel i styrkeforholdet mellem parterne har ført til en urimelig aftale, kan boligretten/voldgiftsretten tilsidesætte en sådan aftale helt eller delvis.

Begynd at søge nye lokaler - f.eks. på ejendomsportalen Respace

NB! Ved at anvende nærværende hjemmeside accepterer du vores persondata- og cookiepolitik. Mere information

Cookie indstillingerne på denne hjemmeside er aktiveret for at give dig den bedste oplevelse. Hvis du fortsætter med at bruge hjemmesiden uden at ændre dine cookie indstillinger eller du klikker Accepter herunder, betragtes dette som din accept

Luk